Woningzoekenden zijn wanhopig: koopwoningen zijn onbetaalbaar en ook de huren gaan door het plafond. Moeten we zo snel mogelijk een miljoen huizen extra bouwen? De jubelton afschaffen? Of een einde maken aan de hypotheekrenteaftrek? Eén ding staat vast: er bestaat geen makkelijke oplossing.

Uit Maarten! 4 – 2021. Bestel het nummer hier

Als iedereen – van links tot rechts, van burger tot expert – al maanden in paniek is over hetzelfde onderwerp, dan is er wat aan de hand. ‘Hoe is Nederland in deze gigantische wooncrisis terecht gekomen?’ vroeg opiniesite Joop van BNNVARA zich aan de vooravond van het landelijk woonprotest in september 2021 af. Om vervolgens te stellen: ‘De woningnood was sinds de Tweede Wereldoorlog niet meer zo hoog.’ Zo’n 15.000 overwegend jonge mensen gingen de straat op om te protesteren tegen de schaarste aan woningen en onbetaalbare prijzen.

President Klaas Knot van De Nederlandsche Bank (DNB) is al net zo bezorgd over die hoge huizenprijzen. Hij waarschuwt  dat de oververhitte huizenmarkt zelfs een bedreiging kan zijn voor de economische stabiliteit. Of iets minder diplomatiek: als de zeepbel van de hoge huizenprijzen knapt, belanden we in een economische crisis. De Telegraaf haalde in november 2021 de chocoladeletters uit de zetbakken om de lezers te waarschuwen: ‘EU kaapt onze hypotheekrenteaftrek.’ Net als DNB en talloze andere instanties waarschuwt de Europese Unie dat Den Haag de hypotheekrenteaftrek moet afschaffen. Deze fiscale subsidie stimuleert huizenkopers om ongezond veel geld te lenen bij de bank en jaagt zo de huizenprijzen op.

Het is maar een kleine greep uit de media. De wooncrisis krijgt net zoveel aandacht als het klimaat – met dit verschil dat de wooncrisis voor iedereen van links tot rechts voelbaar en zichtbaar urgent is. Het probleem met de Nederlandse huizenmarkt is dan ook niet dat er te weinig analyses en oplossingen zijn – eerder dat het er te veel zijn en dat ze elkaar deels uitsluiten. Zo mogen politici ter rechterzijde graag klagen over allerlei betuttelende regels die flink doorbouwen in de weg zitten, terwijl ter linkerzijde de roep om stevige regie door de overheid toeneemt.

De Nederlandse woningcrisis is wat wetenschappers een wicked problem noemen: het is complex en er spelen allerlei problemen door elkaar. En afhankelijk van de vraag wat je als oorzaken bestempelt, veranderen ook de oplossingen. De eerste vraag is dan ook: wat is precies de wooncrisis? En vervolgens: hoe groot is die? Wat zijn de belangrijkste oorzaken van de problemen? En hoe kunnen die opgelost worden?

Het probleem is niet dat we te weinig woningen hebben, maar de verkeerde

Geen echte schaarste 

Het is belangrijk om eerst een veelgehoord misverstand uit de weg te ruimen: de problemen op de woningmarkt zijn niet direct een gevolg van een ernstig tekort aan woningen. Het idee dat er voor 2035 een miljoen woningen bijgebouwd moet worden komt uit de koker van de bouwlobby, die er uiteraard belang bij heeft zo veel mogelijk te bouwen. Volgens de officiële tellingen van onder andere DNB is er nu een tekort aan zo’n 300.000 woningen. Dat is zo’n 2 procent van het totaal, al lijkt het de laatste jaren wat op te lopen omdat de meetmethode is gewijzigd. Dat tekort is geen echte woningnood, zoals vlak na de oorlog, toen er objectief gezien honderdduizenden woningen nodig waren.

Het huidige tekort is geen hard getal, zo schrijft economisch journalist Hans de Geus in zijn boek Hoe ik toch huisjesmelker werd. Over woonarmoede en ongelijkheid. Het is geen fysiek en meetbaar tekort, zoals het huidige tekort aan IC-bedden of verpleegkundigen. Het getal van 300.000 is de uitkomst van een model. En in dat model zit een vreemde cirkelredenering die leidt tot dubbeltelling van de woonbehoefte, legde planoloog Ron Buiting eerder dit jaar uit op Follow the Money. ‘In gemeenten met bouwplannen telt het model meer huishoudens, en die tellen mee voor de woonbehoefte.’ Dus een hoger aanbod aan geplande woningen leidt ook tot een vermeend hogere vraag. Bovendien rekenen meerdere gemeentes alle woonbehoefte in een regio naar zich toe, waardoor volgens Buiting het model nóg een dubbeltelling heeft.

Architect Harvey Otten relativeert op zijn blog het vermeende schreeuwende tekort aan woningen ook, volgens een ander rekensommetje. Het woningtekort bedraagt nu zo’n 3 procent van alle woningen. Je moet dat volgens hem niet naar nul brengen, want als er helemaal geen schaarste meer zou zijn, dan zouden de huizenprijzen in zwakkere regio’s in elkaar storten. Dat zou weer rampzalige gevolgen hebben voor de hypotheekportefeuilles van banken. We bouwen nu zo’n 70.000 woningen per jaar. Als we in dat tempo voortbouwen, komen we aardig in de buurt van een miljoen extra woningen in 2035.

Het werkelijke probleem is niet dat we te weinig woningen hebben, maar vooral de verkeerde woningen. Nederland is geobsedeerd door eengezinswoningen met een tuin. Zoals architect Otten schrijft: ‘Voor ieder Nederlands gezin is er niet één, maar staan er ergens in Nederland twéé eengezinswoningen.’ Gemiddeld hebben we per Nederlander 65 vierkante meter woonoppervlak, ongeveer anderhalf keer zoveel als in Engeland of Duitsland. Alleen Ierland heeft meer eengezinswoningen dan wij. In veel Europese landen, zoals Spanje, bestaat meer dan de helft van de woningvoorraad uit appartementen.

Het dichtstbevolkte land van Europa heeft dus de grootste woningen. Dat leidt tot een enorme druk op de toch al schaarse ruimte. Dat is goed te zien als je bijvoorbeeld over de oude Diemerzeedijk fietst: Amsterdam en Muiden zijn al bijna aan elkaar vastgegroeid. In het IJsselmeer spuiten baggeraars in hoog tempo het Strandeiland op, de meest oostelijke uitbreiding van IJburg. Wie richting het oude land kijkt, ziet dat het bos van de voormalige kruitfabriek in Muiden al deels is geweken voor luxe vrijstaande villa’s en appartementen. Eeuwenlang was het gebied om strategische redenen vrijwel onbebouwd, omdat de forten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam vrij schootsveld moesten hebben.

Het is begrijpelijk dat mensen daar willen wonen en logisch dat projectontwikkelaars aan die vraag voldoen. Maar er verrijzen nu vooral knotsen van vrijstaande villa’s, terwijl er juist behoefte is aan kleinere woningen. En dan ook nog in prachtige natuur, terwijl er rondom Schiphol talloze minder mooie weilanden beschikbaar zijn die nu niet bebouwd mogen worden vanwege onbegrijpelijke geluidsnormen. Schiphol is in oppervlakte gemeten een van de grootste luchthavens ter wereld, met maar liefst zes landingsbanen (Heathrow heeft er twee, Charles de Gaulle en Frankfurt vier). Dat betekent dat er midden in het dichtstbevolkte deel van ons land, de Randstad, grote gebieden niet bebouwd mogen worden omdat ze onder vliegroutes liggen. Je hoeft geen econoom te zijn om te snappen dat er een enorme vraag ontstaat naar de schaarse locaties waar wél gebouwd mag worden. Daar komt nog bij dat gemeentes grond zien als cash cow en de hoofdprijs vragen voor bouwgrond.

Perverse effecten

Aan de vraagkant staat daar een vrijwel onbeperkte hoeveelheid geld tegenover. Sinds de kredietcrisis hebben centrale banken over de hele wereld de markten volgepompt met gratis geld. De rente is nul of zelfs negatief. Beleggers kunnen hun geld niet of nauwelijks meer stallen in obligaties of staatsschuld, want die renderen niet. Ze steken het geld dus in aandelen of in vastgoed. Zowel de aandelenkoersen als de huizenprijzen zijn daarom over de hele wereld spectaculair gestegen. Het gaat daarbij niet alleen om types als prins Bernhard junior, die in Amsterdam honderden panden bezit. Het is te makkelijk om hem als symbool van de huizengekte te zien. Ook grote instellingen als ABP beleggen voor miljarden in woningen, omdat ze rendement zoeken voor hun gepensioneerden.

De Europese Commissie draagt al decennia sterk bij aan deze ontwikkeling door te hameren op marktwerking in de woningsector (vrij verkeer van kapitaal). Brussel probeert de sociale sector terug te dringen, ten gunste van commerciële verhuur in de vrije sector. In Nederland kreeg dat neoliberale gedachtegoed een meer dan warm welkom. De woningcorporaties waren een jaar of tien geleden bijzonder kwetsbaar. Zonnekoning Erik Staal had de grootste corporatie van Nederland, Vestia, volgeladen met ingewikkelde financiële derivaten en aan de rand van een faillissement gebracht. Hubert Möllenkamp reed als topman van de Amsterdamse corporatie Rochdale in een Maserati rond en versterkte zo het beeld van een sector waar het geld tegen de plinten klotste.

Nederland is geobsedeerd door eengezinswoningen met een tuin

In 2013 voerde minister Stef Blok (VVD) de verhuurderheffing in voor corporaties. Die leverde aanvankelijk maar 50 miljoen euro op, maar is inmiddels gestegen tot jaarlijks 1,8 miljard euro. Daar zitten allerlei perverse effecten in: de heffing is mede gebaseerd op de WOZ-waarde van de panden. Dus stijgt de markt, dan moeten corporaties meer aftikken. Gevolg is dat ze veel minder geld hebben om nieuwe sociale woningen neer te zetten. Bouwden ze in 2013 nog 30.000 woningen per jaar, nu zijn dat er minder dan 15.000. In totaal 100.000 betaalbare woningen minder in tien jaar. Nederland is het enige Europese land waar de sociale huursector zo wordt belast.

Kopen wordt daarentegen rijkelijk gesubsidieerd. Huiseigenaren mogen elk jaar 6 miljard euro hypotheekrente aftrekken van de belastingen. Dan is er nog de ‘jubelton’: een eenmalige belastingvrije schenking van ruim een ton, die gebruikt mag worden om een woning te kopen. Die stimuleert jonge mensen om met geld van hun ouders een groter huis te kopen dan ze zelf kunnen betalen en jaagt de huizenprijzen nog verder op.

Onvermijdelijke Crash

Het is een cynisch soort omgekeerd Robin Hood-beleid waarin de overheid geld van de armen afpakt (verhuurderheffing) en het schenkt aan de rijken (hypotheekrenteaftrek en jubelton). Starters op de huizenmarkt zonder eigen kapitaal of rijke ouders zijn daardoor in feite kansloos – vandaar de boosheid en de wanhoop tijdens de woondemonstraties. Decennialang neoliberaal beleid heeft ook geleid tot groeiende ongelijkheid. Het CBS meldde in oktober dat de gemiddelde huiseigenaar veertien keer meer spaargeld op de bank heeft dan de gemiddelde huurder. Het spaargeld van de woningbezitter is de afgelopen jaren hard gestegen, tot ruim 36 mille, terwijl de huurder al tien jaar blijft steken op circa 2,5 mille. In deze sommetjes is de enorme stijging van de waarde van woningen niet meegenomen. Maarten! schreef eerder in 2021 al over de schrijnende gevolgen van de toenemende ongelijkheid in Nederland.

Rijksbouwmeester Floris Alkemade vatte de ellende op de huizenmarkt vorig jaar scherp samen: ‘Alsof het land is overgedragen aan bijziende accountants.’ Al het beleid (als het die naam al verdient) is gericht op kortzichtig financieel gewin voor investeerders, bankiers, private verhuurders, projectontwikkelaars en huiseigenaren. Dat is niet alleen nadelig voor alle Nederlanders die niet tot die doelgroepen behoren, het is ook riskant voor iedereen. De kredietcrisis van 2008 is ontstaan doordat de zeepbel van de Amerikaanse rommelhypotheken plotseling knapte. De geschiedenis laat zien dat hausses op de huizenmarkt altijd gevolgd worden door een crash. Dan komen huiseigenaren in de problemen, branches die afhankelijk zijn van vastgoed (makelaars, de bouwsector, meubelzaken), maar vooral Nederlandse banken, die vanwege de riante renteaftrek disproportioneel veel geld in hypotheken hebben gestoken.

Absurde omvang Schiphol

Eenvoudige oplossingen zijn er niet. Het begint met het besef dat de woningmarkt veel meer is dan een markt. Wonen is in de eerste plaats een primaire levensbehoefte. Het is een grondrecht, vastgelegd in artikel 22 van de grondwet: ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Het onderwerp is belangrijk genoeg voor een eigen ministerie. Het is bizar dat in een klein en dichtbevolkt land als Nederland het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is opgeheven. Nu zijn elke gemeente en provincie voor zichzelf bezig met bouwen. Nederland heeft een eeuwenoude en rijke traditie op het gebied van planning en ruimtelijke ordening, en die moet in ere hersteld worden. Zo’n centrale planning zou het volplempen van fraaie gebieden kunnen beperken. Niet elke gemeente hoeft nieuwe woonwijken met huizen met tuinen in te plannen. Nederlanders wonen relatief groot. Er is meer behoefte aan appartementen of gebouwen die zo flexibel ontworpen zijn dat ze in de toekomst aangepast of gesplitst kunnen worden.

De overheid pakt geld af van de armen en schenkt het aan de rijken

Er zou eindelijk eens een publiek debat moeten komen over de absurde omvang van Schiphol en het verlammende effect dat de luchthaven heeft op bouwplannen in de hele Randstad. Een ander urgent probleem zijn de stikstofnormen. Die zijn voor de bouw al versoepeld, dus die zouden geen beperkingen meer moeten opleveren.

Niet alle problemen en belemmeringen kunnen opgeheven worden. Het is nu eenmaal een gegeven dat centrale banken de wereld volgepompt hebben met gratis geld – daar kan Den Haag niets tegen doen. Vastgoed in populaire grote steden zal altijd duur blijven; dat geldt ook voor Londen, Parijs en Stockholm. Maar dat betekent niet dat de overheid helemaal machteloos is. Zo verbiedt Amsterdam volgend jaar het opkopen van woonhuizen om ze door te verhuren. Ook AirBnB, dat veel woningen aan de reguliere markt onttrekt, wordt aan banden gelegd.

Op landelijk niveau zou een volgend kabinet nog een heleboel stappen kunnen zetten. Om te beginnen moet de verhuurderheffing afgeschaft worden. Het is pervers om sociale woningbouw te belasten. Als de corporaties van deze molensteen verlost worden, kunnen ze 15.000 betaalbare woningen per jaar extra bijbouwen. Een andere mogelijkheid is het beperken van huurstijgingen in de vrije sector. Die worden nu doorgevoerd op basis van gestegen WOZ-waarde, waardoor bij een stijgende huizenmarkt ook de huren in de vrije sector fors stijgen. Er ligt al anderhalf jaar een wetsvoorstel van GroenLinks om dat mechanisme te beperken. Journalist Hans de Geus becijferde dat dit zomaar 1000 euro huur per maand zou kunnen schelen. De commerciële verhuurders zullen zich daar uiteraard fel tegen verzetten, maar het zou honderdduizenden huurders veel meer ruimte geven.

Maar de meest effectieve strategie is misschien het aanpakken van de fiscale voordelen voor huiseigenaren, want die profiteren geweldig van het huidige systeem. DNB pleitte er recent voor de waarde van de eigen woning als vermogen te belasten. Dat is wel zo eerlijk, want huurders die nu sparen voor een woning betalen belasting over dat spaargeld. De hypotheekrenteaftrek pompt elk jaar 6 miljard euro fiscale subsidie in de huizenmarkt. Niet voor niets roepen talloze economen en instanties, van DNB tot de Europese Commissie, al jaren dat de renteaftrek moet verdwijnen.

Huiseigenaren mogen elk jaar 6 miljard euro hypotheekrente aftrekken

Het is vooral de VVD die zich daartegen verzet. Over het ‘H-woord’ beginnen is in die partij net zo gevaarlijk als ‘automobilistje pesten’. Hoewel VVD’ers zichzelf liberaal noemen, strijden ze al jaren manhaftig tegen afschaffing van de marktverstorende subsidie van 6 miljard euro die de hypotheekrenteaftrek nu eenmaal is. Maar Brussel heeft nu een krachtig wapen in handen – De Telegraaf pakte niet voor niets groot uit met ‘EU kaapt onze
hypotheekrenteaftrek’.

Er ligt 6 miljard aan Europese coronasteun klaar voor Nederland. Vanwege de lange formatie hebben we als enige lidstaat nog geen aanvraag ingediend in Brussel. Landen krijgen de miljarden pas als ze serieuze hervormingen doorvoeren, zoals in het geval van Nederland afschaffen of drastisch terugsnoeien van de marktverstorende hypotheekrenteaftrek. In het verleden kon Rutte die druk altijd weerstaan, maar Brussel eist nu garanties dat het ook echt gaat gebeuren. Die harde eis is er op aandrang van Nederland gekomen, omdat het kabinet niet wilde dat landen als Griekenland en Italië gratis Europees geld zouden krijgen zonder te hervormen. Het zou dus zomaar kunnen zijn dat de liberaal Mark Rutte straks aan zijn eigen achterban moet gaan uitleggen dat hun geliefde miljardensubsidie gaat verdwijnen – en dat er deze keer geen ontsnappen meer aan is, omdat hijzelf heeft aangedrongen op harde hervormingen.

Kaders: 

Oververhitte markt

In het derde kwartaal van 2021 zijn er 13,4% minder bestaande koopwoningen van eigenaar veranderd. Bestaande koopwoningen waren gemiddeld 17,5% duurder dan vorig jaar.  Daarmee hoort Nederland bij de grootste stijgers van Europa. De grootste stijging was in Flevoland: +22%.

Speculatie

Van de bijna 8 miljoen woningen in Nederland zijn er inmiddels 700.000 in handen van investeerders.

Inkomensverschillen

Het gemiddelde inkomen van een koper is € 57.600,- Het gemiddelde inkomen van een huurder is € 27.000,-

Slapend Rijk 

Tussen 2000 en 2020 zijn de woningprijzen met 94% gestegen.

Minder Hypotheken

Het aantal hypotheekaanvragen daalde ten opzichte van het vorige kwartaal met 18,6%.

Nieuwe Huizen

Vorig jaar werden er 69.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Daarmee kwam het totaal op bijna 8 miljoen.