Er wordt al zeker dertig jaar over gepraat, maar nu lijken de geesten dan toch eindelijk rijp te worden: de hypotheekrenteaftrek wordt aangepakt. Om het proces een handje te helpen volgt hier een liberaal betoog tegen de duurste en domste rechtse hobby van Nederland.

Werkelijk iedere gezaghebbende econoom in binnen- en buitenland heeft er de afgelopen jaren al voor gewaarschuwd dat het kabinet niets deed om de problemen rond de vergrijzing, de arbeidsmarkt en de huizenmarkt aan te pakken. Er was een aardige knipselmap te vullen met verstandige pleidooien om de Nederlandse hypotheekschuld – de hoogste ter wereld – aan te pakken voordat… Juist: voordat het mis zou gaan.

Rutte lachte het allemaal weg, en daar betalen we nu een hoge prijs voor. Onze buurlanden krijgen met een bescheiden economische krimp van misschien 0,2 procent te maken, terwijl wij er een van 0,7 procent voor onze kiezen krijgen. Daarmee zit Nederland samen met landen als Portugal ineens in de bezemwagen van Europa. Dat is een opmerkelijke prestatie voor een klein rijk land met een open economie, dat meestal meeademt met de Duitsers.

De verklaring voor die uitzonderlijke krimp moet in Nederland zelf gezocht worden. Het grootste probleem is een kopersstaking. De Nederlandse consument is onzeker over de toekomst, koopt minder en pot zijn geld op. De oorzaak van de malaise is niet moeilijk te vinden: de huizenmarkt is ingestort. Er worden bijna geen huizen meer verkocht, en dat heeft een verlammend effect op de rest van economie.

De meest zichtbare slachtoffers zijn natuurlijk makelaars, aannemers, bouwmarkten en meubelzaken. Minder zichtbaar is dat mensen niet kunnen of willen verhuizen voor een nieuwe baan of dat ondernemers in spe de stap naar een eigen bedrijf niet durven te zetten. En de malaise op de huizenmarkt heeft nog meer (vaak verborgen) funeste gevolgen, die verderop aan bod komen.

Het onderliggende probleem is uiteraard psychologisch. Economen mogen graag doen alsof ze exacte wetenschap bedrijven, maar uiteindelijk draait het om ‘the animal spirits’, zoals John Maynard Keynes het ooit beeldend omschreef. Als iedereen er zin in heeft en er vol tegenaan gaat, groeit de economie, en als iedereen somber is, krimpt de economie.

 

De overgrote meerderheid van de huizenbezitters weet dat de renteaftrek voor de bijl moet

 

De boom op de huizenmarkt heeft de afgelopen jaren de Nederlandse economie enorm opgestuwd en was volgens schattingen van het Centraal Planbureau goed voor een half procentpunt van de jaarlijkse groei sinds 2000. Dat uitte zich niet alleen in de aanschaf van metersgrote plasmaschermen en manshoge antique look boeddhabeelden in vinexwijken. Er waren ook indirecte effecten: Nederlandse huizenbezitters stapten via hun spaar- en beleggingshypotheken massaal in complexe financiële producten en waren zo de motor achter de groei van de financiële sector. Aflossen hoefde niet en aan het eind van de rit zou het mirakel van de eeuwig stijgende beurskoersen ervoor zorgen dat er geen schuld meer over was.

IJsberen

Das war einmal. De Nederlander is aan het tobben geslagen. Iedere psycholoog weet dat mensen slecht tegen onzekerheid kunnen. Niets is slopender dan in de wachtkamer te ijsberen tot de uitslag komt van een test, examen of operatie. Mensen hebben liever duidelijkheid – ook al is de boodschap onaangenaam – dan het eindeloze tobben over wat er zou kúnnen gebeuren. Alleen al om die reden is het laakbaar dat Rutte alle problemen rond de hypotheekrenteaftrek telkens vooruit heeft geschoven.

De Nederlandse huizenbezitter is niet achterlijk. Uit enquêtes is al jaren bekend dat 80 procent van de Nederlanders ervan overtuigd is dat de hypotheekrenteaftrek binnen tien jaar aangepakt zal worden. De Rabobank ontvangt elke week honderden miljoenen euro’s aan extra aflossing. Allemaal van huizenbezitters die heel goed doorhebben dat geld lenen geld kost en dat het verstandig is om zo min mogelijk schuld te hebben. De markt is hier dus aanzienlijk slimmer dan het kabinet.

Daarmee vervalt ook het traditionele argument dat ‘het nu niet het juiste moment is om over de aanpak van het H-woord te beginnen omdat de markt dan instort’. De markt ís al ingestort, en zelfs het verlagen van de overdrachtsbelasting heeft niets opgeleverd.

Ook zonder de klassieke progressieve bezwaren tegen de hypotheekrenteaftrek (‘villasubsidie’) is het duidelijk dat het anders moet. De overgrote meerderheid van de huizenbezitters, economen en bankiers weet al dat het H-woord voor de bijl moet. Alleen een klein groepje politici in Den Haag biedt nog moedig weerstand. Speciaal voor hen bevat dit artikel bij wijze van journalistieke stijloefening alleen liberale argumenten tegen de hypotheekrenteaftrek.

De hypotheekrenteaftrek heeft van oorsprong niets te maken met het bevorderen van het eigenwoningbezit, zo reconstrueerde Historisch Nieuwsblad in 2008. De aftrek werd in 1893 ingevoerd door de liberale minister van Financiën Nicolaas Pierson, tegelijk met de inkomstenbelasting. De gedachte erachter was een klassieke: als de overheid iemands inkomen belast, mag die burger de kosten die nodig zijn om dat inkomen te verwerven aftrekken. Dat geldt voor ondernemers, maar ook voor huiseigenaren. Een huis kan verhuurd worden en is dus een potentiële bron van inkomsten. Vandaar de invoering van het huurwaardeforfait, met als spiegelbeeld de aftrek van de rentekosten.

Njet

Het argument dat de overheid het eigenwoningbezit moet stimuleren dateert van na de oorlog. Kopen was beter dan huren, omdat kopers verstandiger met hun bezit zouden omgaan, zo was de gedachte. Van alle Nederlanders had toen slechts een kwart een eigen woning, wat internationaal heel weinig was. De fameuze Norbert Schmelzer was in de jaren vijftig als staatssecretaris van Binnenlandse zaken zelfs expliciet belast met de portefeuille ‘bezitsvorming’.

In de jaren zeventig zwol de kritiek op de aftrek aan, omdat die de rijkste Nederlanders een onevenredig groot belastingvoordeel bood. De PvdA en de linkerflank van het CDA ondernamen een aantal pogingen om de aftrek aan te pakken, maar die stuitten elke keer op een keihard njet van de VVD. Wel werd de aftrek beperkt tot dertig jaar, gold hij alleen nog voor de eigen woning en werden de ergste excessen eraf gesnoeid. Maar dat zette geen zoden aan de dijk.

Sterker nog: de schulden groeiden onbeperkt door. Vooral toen de banken in de jaren negentig de aflossingsvrije spaar- en beleggingshypotheken in de markt zetten, liep het uit de hand. In de periode tussen 1998 en 2008 groeide de nationale hypotheekschuld van 45 procent tot meer dan 100 procent van het bnp. De prijzen van woningen stegen in diezelfde periode met bijna 200 procent.

Het is duidelijk dat het oorspronkelijke doel van de liberaal Pierson in de eenentwintigste eeuw volledig uit beeld is geraakt. Aan het – later verzonnen – tweede doel is inmiddels behoorlijk voldaan, met 60 procent koopwoningen.

 

Oorspronkelijk had de hypotheekrenteaftrek niets te maken met bevordering van het eigenwoningbezit

 

Al met al voert de Nederlandse overheid een nogal onlogisch en duur woonbeleid. Aan de ene kant is het aanbod van woningen zeer restrictief: het ontwikkelen van nieuwbouwwijken duurt lang, de kavels zijn klein en gemeentes proberen er vooral geld uit te slaan.

De grondprijzen maken inmiddels ruim een kwart uit van de kosten van een nieuwbouwwoning. Een vierkante meter woningbouwgrond in Antwerpen kost zo’n 100 euro. Dat is in Nederlands goedkoopste provincie – Friesland – 150 euro en in de Randstad algauw meer dan 500. Dat moet allemaal opgebracht worden door kopers die veelal starters zijn op de huizenmarkt en die dat geld dus moeten lenen (met subsidie van de fiscus).

Riante zichtlocaties

Vergelijk dat eens met de kantoren- en bedrijvenmarkt: in elke gemeente krijgen bedrijven riante zichtlocaties met uitgebreide parkeerterreinen eromheen – alsof de ondergrondse parkeergarage nooit is uitgevonden. Beknibbelen op vierkante meters hoeft niet, want wethouders geven de grond gratis of voor bijna niets weg om vooral maar bedrijven te trekken. Het gevolg is dat het landschap op veel plaatsen vernaggeld is en er een onwaarschijnlijke leegstand is in bedrijfspanden, terwijl er veel te weinig woningen gebouwd worden.

Tegelijkertijd stimuleert de overheid het wonen op een ongelooflijke manier: de huurtoeslag kost elk jaar 2,4 miljard euro, 94 procent van de huurwoningen kent een gereguleerde (= kunstmatige lage) huur en Nederland heeft de grootste sociale huursector van Europa. Zeker 700.000 mensen wonen ‘scheef’ en verdienen dus te veel voor een sociale huurwoning. Ze gaan niet weg, omdat de lage huur hun wel bevalt – en als ze wel willen verhuizen, lopen ze tegen het probleem aan dat de markt volledig op slot zit.

Op de koopmarkt is de situatie nog veel gekker: daar stopt de overheid jaarlijks totaal 14,25 miljard subsidie in (11,75 miljard hypotheekrenteaftrek, plus de vrijstelling in box 3 minus het eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting.) Dit heeft niet alleen geleid tot de hoogste hypotheekschuld ter wereld, maar ook tot veel te hoge huizenprijzen, waardoor een enorme kloof is ontstaan tussen huren en kopen: probeer als startende huizenkoper maar eens weg te komen uit een huurwoning.

Dat veel mensen maar moeizaam een nieuwe woning kunnen vinden is een sterke, maar onzichtbare rem op de economie doordat het mensen belemmert in het zoeken en vinden van een nieuwe baan. Het huidige beleid stimuleert de vraag naar wonen dus enorm, maar remt tegelijk het aanbod sterk af.

Nu woont in feite bijna iedereen in Nederland gesubsidieerd: alle kopers en de meeste huurders. Als je iedereen subsidieert, subsidieer je per saldo niemand, maar pomp je vooral geld rond. Dat is vanuit een liberaal perspectief ronduit bizar: de miljarden van de aftrek kunnen alleen gefinancierd worden door de belastingen (vooral de inkomstenbelasting) kunstmatig hoog te houden. Daarmee wordt dus ook de arbeidsmarkt voor miljarden verstoord.

Omdat al die zaken zo met elkaar verweven zijn, houden links en rechts elkaar én de woningmarkt al decennia in een stevige wurggreep, waarbij links de huurders beschermt en rechts de kopers.

Dat de huurmarkt wordt aangepakt is mooi, maar de problemen die de koopmarkt veroorzaakt zijn veel ernstiger. Nergens ter wereld bestaat zo’n riante en kostbare fiscale aftrekregeling. Een groep van 22 vooraanstaande economen onder leiding van Lans Bovenberg wees er kortgeleden op dat de hypotheekmarkt enorm veel geld uit het financiële systeem zuigt. De banken hebben zoveel geld nodig voor hypotheken dat de depositorente inmiddels 2 procent hoger is dan de rente op staatsobligaties.

De gemiddelde Nederlander zal niet wakker liggen van dat getal, maar economen en bankiers wel. Ondernemers ook: het wordt voor het MKB steeds duurder om te lenen, omdat al het geld uit de markt wordt gezogen. De financiële markten worden op hun beurt zenuwachtig van de opgeblazen bankbalansen en de risico’s die de staat loopt als het misgaat. Er vallen woorden als ‘systeemrisico’.

Fiscaal trapezewerk

Verder heeft het hele circus van spaar- en beleggingshypotheken geleid tot nogal wat complexe financiële producten, ook wel bekend als woekerpolissen. Bovenberg en zijn collega’s wijzen erop dat het businessmodel van de banken voor een deel nog steeds gericht is op ‘fiscaal trapezewerk’ en dus ook nogal wat kostbaar toezicht vereist van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. De torenhoge hypotheekschuld waar veel huishoudens mee zitten, maakt het voor hen ook lastig om hun pensioenvoorziening en ouderenzorg zelf te financieren. Dat betekent dat ze na hun pensionering een groter beroep op de overheid zullen doen.

De problemen op de huizenmarkt hebben een lange geschiedenis en kunnen alleen met veel geduld opgelost worden. De overheid mag niet in één keer het tapijt onder de huiseigenaren wegtrekken. Er zijn talloze varianten bedacht om de hypotheekrenteaftrek te beperken, maar ze hebben alle gemeen dat het minstens twintig of dertig jaar duurt voordat de markt genormaliseerd is.

Het zou al enorm schelen als al het trapezewerk met aflossingsvrij sparen en beleggen zou verdwijnen en alleen de kale annuïteitenhypotheek zou overblijven. Met zo’n hypotheek betaalt de huizenbezitter vooral in het begin veel rente en is het voordelig om zo snel mogelijk af te lossen.

De ruimte ontbreekt hier om alle mogelijke oplossingen te bespreken, alleen al omdat ze fiscaal-technisch vaak nogal complex zijn. Het eerdergenoemde voorstel van de 22 economen beoogt een zeer zachte landing (zie het kader voor details). In dit plan verdwijnt de aftrek niet geheel.

Geleidelijke afschaffing van de aftrek heeft als bijkomend groot voordeel dat op termijn ook de inkomstenbelasting met miljarden omlaag kan, zodat werken aantrekkelijker wordt. Uiteindelijk moeten we naar een situatie toe waarin alleen degenen die echt steun nodig hebben nog woonsubsidie krijgen: alleen de huurders met de laagste inkomens.

Ten slotte moet de overheid af van die eeuwige fixatie op kantoren en bedrijfsterreinen. Het huidige beleid veroorzaakt funeste concurrentie tussen gemeentes, waarbij allerlei wethouders Hekking bedrijven gratis naar Juinen willen halen.

Tegelijkertijd betalen kopers van nieuwbouwwoningen de hoofdprijs voor kleine kavels. Het wordt tijd dat de overheid iedereen – burgers en bedrijven – een faire prijs voor grond laat betalen.

Red de woningmarkt in zes stappen

1.   Geleidelijke verlaging van het inkomstenbelastingtarief voor hypotheekrenteaftrek naar 30 procent (het tarief in box 3) gedurende een overgangsperiode van twintig jaar.
2.   Afschaffing van de overdrachtsbelasting. Dit verhoogt de arbeidsmobiliteit en vermindert het woon-werkverkeer. Dit kan worden gefinancierd door een hoger eigenwoningforfait: een bezitsbelasting vervangt een mobiliteitsbelasting.
3.   Verbetering van de financiering van hypotheken doordat banken hypotheken doorverkopen aan langetermijnbeleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars.
4.   Beperking van de hypotheekschuld van huishoudens. Dit bevordert de financiële stabiliteit en voorkomt overkreditering van huishoudens. De Nederlandsche Bank beperkt de maximaal toegestane hypotheekschuld tot 100 procent van de waarde van de woning. Als de woningprijzen weer gaan stijgen, verlaagt DNB dit percentage met 1 procent per jaar tot de maximale hypotheekschuld 90 procent van de woningwaarde bedraagt.
5.   Huurprijzen in twintig jaar marktconform maken. Dit stimuleert commerciële partijen om in de huurmarkt te investeren, waardoor woningcorporaties minder dominant worden. Lage inkomens worden gecompenseerd.
6.   Verlaging van de maximale Nationale Hypotheek Garantie-grens. Dit verkleint de financiële gevolgen van een mogelijke daling van huizenprijzen voor de rijksoverheid.

Commentaar Maarten: ‘Bart de Koning laat op mooie wijze zien hoe pervers de markt voor koopwoningen werkt. Gemeenten vragen uitzonderlijke bedragen voor grond voor nieuwbouwwoningen, maar bieden de kavels voor kantoren vrijwel gratis aan. Hier moet de rijksoverheid direct optreden. Aan de ene kant geeft die jaarlijks een subsidie van 14 miljard euro aan hypotheekrenteaftrek, terwijl aan de andere kant gemeenten de prijzen van huizen opdrijven met hun grondpolitiek. En laten we eens leren van omringende landen als Duitsland, die geen bubbel hebben. Zou dat komen doordat mensen daar een deel van hun woning met eigen geld betalen?’

Uit Maarten! 2013-3